Риски застройщиков растут

О ситуации в строительстве многоквартирных домов

В 2025 году уровень покрытия задолженности застройщиков по проектному финансированию счетами эскроу снизился до 72%. Ничего не понятно? Попробуем разобраться.

Многие читатели помнят многочисленные митинги «обманутых дольщиков» 2010-х. В те времена наиболее распространённая схема долевого участия в строительстве многоквартирных домов выглядела так. Покупатель вносил деньги за будущую квартиру напрямую застройщику, и эти деньги использовались для постройки дома. При этом если застройщик по каким-то причинам не мог или не хотел завершить строительство, он мог объявить о банкротстве. В результате покупатели в лучшем случае получали компенсацию из остатков капитала застройщика в общем порядке, а в худшем оставались и без квартиры, и без денег.

Кризис достиг таких масштабов, что даже до российских властей дошло, что надо что-то делать. Поэтому с 2018 года в РФ были ужесточены требования к долевому строительству и осуществлён переход к проектному финансированию. Суть проектного финансирования в том, что покупатель перечисляет деньги не застройщику, а на специальный счёт в банке (эскроу-счёт). Эти средства остаются на счёте и никуда не переводятся до наступления определённых условий. Банк, в свою очередь, выдаёт кредит застройщику, который тот использует для строительства дома. Только в том случае, если дом сдан и покупатель принял квартиру, банк передаёт деньги застройщику, а если нет, то возвращает покупателю.

Эта схема гораздо безопаснее для покупателей, поскольку он в любом случае получит или квартиру, или деньги. Даже в случае банкротства банка деньги вернут, поскольку счет подлежит обязательному страхованию. При этом банк заинтересован в том, чтобы работать только с добросовестными застройщиками, иначе он рискует не получить кредит обратно. По сравнению с рядовым гражданином он имеет гораздо больше возможностей проверить состояние компании перед тем, как ввязаться в авантюру. Застройщик же получает кредит без обеспечения (или с минимальным обеспечением) по льготной ставке, ведь деньги покупателей — вот они, лежат на счетах в банке.

Здесь и появляется такой параметр, как уровень покрытия задолженности — отношение средств покупателей, лежащих на счетах эскроу, к сумме кредита, выданного застройщику. Ещё несколько лет назад этот показатель в среднем по стране был заметно больше 100% (высокое покрытие, риски минимальны). В 2024 году — чуть ниже 100% (среднее покрытие). В 2025 упал до 70%. Значение ниже 70% означает высокие риски. Но в некоторых регионах уровень покрытия оказался ниже 50%, что является критически низким значением с максимальными рисками. В Пермском крае ситуация близка к средней по стране — 73%, на границе области высоких рисков.

Но что это означает на практике? Высокий риск — означает высокие ставки по кредиту. Если покрытие высокое, банк уверен, что застройщик сможет погасить кредит за счёт средств покупателей. В противном случае, как всегда бывает в бизнесе, высокий риск компенсируется высокой потенциальной прибылью, то есть в данном случае высокой процентной ставкой. Средняя ставка по проектному финансированию в конце 2025 года составила 10,2%, что в 1,5 раза выше, чем в 2024 году, но ещё тревожнее рост доли кредитов с очень высокой ставкой (более 20%) с 4% до 16%.

В связи с этим возрастает риск невыплаты кредитов, если сроки выкупа жилья затянутся. Доля проданных квартир в строящихся многоэтажках в 2022 году значительно упала и с тех пор держится на уровне 30-35%. Но, как ясно из вышеизложенного, большее значение имеет уровень покрытия, чем доля выкупа. Их динамика асинхронна: с одной стороны, потому что строительство — длительный процесс, требующий нескольких лет, с другой стороны, значение имеет и соотношение цены, по которой реализуется квартира, и затрат на строительство. Затраты же растут значительно. Многие руководители строительных компаний в качестве факторов, тормозящих развитие отрасли, отмечают высокую стоимость материалов, конструкций, изделий, высокий уровень налогов, недостаток квалифицированных рабочих, высокий процент коммерческого кредита.

Получается замкнутый круг. Покупатели не готовы платить больше — объём семейной ипотеки резко сократился из-за ужесточения правил выдачи, а рыночные предложения все еще недоступны для большинства россиян. Застройщики из-за высоких затрат не могут снижать цену, чтобы повысить спрос. Низкая доля выкупа приводит к снижению уровня кредитного покрытия. Низкий уровень покрытия приводит к удорожанию кредита и, соответственно, к ещё большему росту затрат и цен.

Показательна история с группой компаний «Самолёт», которая в начале февраля обратилась к правительству за льготным финансированием на сумму 50 млрд рублей. В их случае уровень покрытия составляет чуть более 60%, что ниже среднего по отрасли и соответствует высокому риску. Не удивительно, что возникла срочная потребность в деньгах. Очевидно, коммерческие банки, прекрасно осведомлённые о ситуации, не готовы их кредитовать, по крайней мере, по разумным ставкам.

Разумеется, далеко не все застройщики находятся в таком положении. Но на данный момент нет признаков того, что ситуация будет улучшаться. Государство в условиях бюджетного дефицита и истощения «Фонда национального благосостояния» вряд ли сможет субсидировать отрасль ни в виде льготной ипотеки, ни в виде льготных кредитов застройщикам. Цены на материалы и технику в условиях международной изоляции продолжат расти. Планов по снижению налогов нет, более того, возможно их дальнейшее повышение. Дефицит рабочей силы, вызванный демографическим спадом, изъятием из экономики 1-2 миллионов трудоспособных мужчин и борьбой с мигрантами, никуда не денется.

Таким образом, в недалёком будущем можно ожидать серии банкротств застройщиков. В зависимости от масштабов, это может привести к проблемам у банков из-за невыплаты кредитов, а, следовательно, к проблемам для всей экономики.